Montpellier-Toulouse : Devenir propriétaire devient plus en plus difficile

dans la ville de Toulouse, ils ne sont plus que 28 %, avec un revenu médian de 36 600 € par an à pouvoir accéder à une maison de trois pièces d’une valeur moyenne de… 228 600 € ! Par ailleurs, 58 % des couples-types peuvent se payer un appartement d’une valeur moyenne de 163 800 €. Dans la ville de Toulouse, ils ne sont plus que 28 %, avec un revenu médian de 36 600 € par an à pouvoir accéder à une maison de trois pièces d’une valeur moyenne de… 228 600 € ! Par ailleurs, 58 % des couples-types peuvent se payer un appartement d’une valeur moyenne de 163 800 €. Photo : Olivier SCHLAMA

En Occitanie, près de 60 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale, selon l’Insee. Et 30 % des nouveaux habitants arrivent en devenant propriétaires. Mais plus on s’approche des capitales régionales plus c’est mission impossible. À Montpellier et Toulouse, près des trois-quarts des couples, selon le portrait-type de l’Insee, n’ont pas d’autre choix que de rester locataires.

Demeurant à Cologne (Allemagne), Sacha, 26 ans, et Katarina, 27 ans, cherchent à s’installer à Sète et recherchent activement un appartement. C’est le premier achat de ce couple franco-allemand. Ils sont dans l’informatique pour lui et les relations publiques pour elle. Pourquoi Sète et pourquoi un appartement ? “La lumière de la ville Brassens… Une maison, c’est trop cher… Tout bien immobilier est d’ailleurs devenu si cher…”, confie Sacha. Tous deux font partie des 30 % de nouveaux arrivants qui achètent leur logement en arrivant dans la région, selon l’Insee Occitanie. Et ce, dans un marché tendu en Occitanie, leader des régions françaises pour les résidences secondaires comme vous l’a expliqué Dis-Leur ! ICI.

De 52 % à 59 % de ménages propriétaires en 50 ans

Plus largement, dans notre région, 59 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale en 2018, certifie l’Insee. C’est, certes, davantage qu’il y a 50 ans, où seulement 52 % des ménages possédaient, jadis, leur résidence principale dans la région. La part de propriétaires atteignait déjà presque 70 % dans les communes qui sont aujourd’hui encore hors attraction des villes, mais elle était inférieure à 50 % dans les aires de Nîmes, Perpignan, Montpellier et Toulouse.

Prix au sommet, séparations, familles monoparentales

“Tout le monde sait évidemment qu’acheter à Montpellier et Toulouse, c’est plus cher qu’en zone rurale mais c’est bien d’objectiver ce ressenti, y compris en fonction des revenus”, commente Catherine Lavaud. La responsable de la division territoires à l’Insee Occitanie, confirme que “pendant 50 ans il y a eu une tendance lourde à devenir propriétaire mais ce mouvement s’essouffle. Il y a les prix qui atteignent des sommets ; les couples qui se séparent ; de plus en plus de familles monoparentales” pour lesquelles c’est souvent mission impossible d’acheter…

De fortes disparités touristiques en Occitanie

Près de 60 % des ménages sont donc propriétaires mais avec de sérieuses disparités géographiques. Aujourd’hui, les propriétaires sont plus nombreux dans les territoires les plus éloignés des villes, là où plus de 70 % des ménages sont propriétaires de leur logement. “Les zones très touristiques comme les communautés de communes (CC) de montagne Pyrénées catalanes, Pyrénées Cerdagne ou Aure-Louron (Hautes-Pyrénées), ou encore la communauté de communes des Albères, de la côte Vermeille et de l’Illibéris, font exception avec moins de 60 % de propriétaires”, précise l’étude de l’Insee, sortie en mars dernier. D’une façon générale, la part des propriétaires diminue en se rapprochant des grandes aires urbaines. Les propriétaires sont également moins nombreux dans les aires d’attraction (1) de Toulouse et de Montpellier ainsi que sur le littoral.

30 % des nouveaux arrivants deviennent propriétaires

L’Insee ajoute, qu’en Occitanie, en 2018, 12 % des résidences principales (sur 2,7 millions) ont changé d’occupants et, dans trois cas sur dix, les nouveaux arrivants deviennent en même temps propriétaires. Et donc sept sur dix louent leur logement. Mais cette part baisse sur Toulouse et Montpellier où un ménage sur sept seulement emménage en tant que propriétaire !

L’accès à la propriété s’est développée dans tous les types de territoires, hors zones d’attraction des (grandes) villes, mais aussi dans les villes et dans leurs couronnes, dans les années 1970 et 1980, soutenue par les politiques publiques en faveur du logement. “Cet essor s’est ensuite essoufflé, précise l’Insee. La part des propriétaires recule même légèrement depuis 2008, en particulier dans les pôles urbains. Niveau des prix de l’immobilier, pouvoir d’achat et composition des ménages, concentration de l’immobilier entre les mains de multi-propriétaires, constituent des freins à l’achat de sa résidence principale”, analyse l’institut.

345 000 logements vendus entre 2014 et 2018 dans la région

Entre 2014 et 2018, ce sont quelque 345 000 logements qui se sont vendus en Occitanie dont 60 % de maisons mais seulement 29 % autour de Toulouse et Montpellier où l’on vend et achète davantage d’appartements. Avec une maxime qui se vérifie par tout temps : plus l’aire géographique est peuplée plus le logement est cher. Avec cette observation : les maisons sont moins onéreuses à Toulouse qu’à Montpellier (+ 30 000 € sur le prix moyen constaté) “mais c’est le contraire dans leur périphérie”, décrypte l’Insee.

Les prix au mètre carré s’envolent…

Pour les appartements, le prix au mètre carré est nettement plus important dans les deux grandes aires de Toulouse et de Montpellier. “Si les prix de vente sont quasi équivalents dans les deux villes-centres (2 500 € à 2 600 € le mètre carré), ils sont plus élevés dans le reste de l’aire de Montpellier (de 2 900 € dans la couronne
à 3 000 € le mètre carré dans le pôle hors ville-centre), que dans l’aire de Toulouse où le prix de vente des appartements anciens s’étend de 2 000 € à 2 300 € à mesure que l’on se rapproche de la ville”.

Pour calculer la capacité d’achat immobilier de ces ménages, les hypothèses suivantes ont été posées pour s’approcher des conditions d’accession observées : taux d’effort de 30 %, taux d’apport de 10 %, emprunt d’une durée de 20 ans, au taux de 2,41 %, frais de notaire de 8 % et surface habitable conforme à l’indice de peuplement des logements de l’Insee : 63 m2 pour les couples avec un enfant (trois pièces). Les résultats sont bien évidemment très sensibles aux hypothèses retenues.

Catherine Lavaud commente une modélisation qui illustre cette situation et visible sur le tableau ci-dessus. “Si l’on prend un couple de moins de 46 ans avec un enfant et locataires habitant une zone rurale et avec un revenu médian de 33 400 € par an (c’est à dire aussi que la moitié de ces ménages-là gagnent moins, Ndlr), ils sont 83 % à pouvoir acquérir une maison de trois pièces à 102 300 € de prix moyen et 79 % à pouvoir acheter un appartement de 63 m2 d’une valeur moyenne de 119 700 €.”

À Montpellier, à peine 29 % des couples-types peuvent acheter une maison

A contrario, dans la ville de Toulouse, ils ne sont plus que 28 %, avec un revenu médian de 36 600 € par an à pouvoir accéder à une maison de trois pièces d’une valeur moyenne de… 228 600 € ! Par ailleurs, 58 % des couples-types peuvent se payer un appartement d’une valeur moyenne de 163 800 €.

L’étude modélise ainsi toute la géographie d’Occitanie : petites et grandes agglomérations de Toulouse et Montpellier. Dans l’ancienne capitale régionale, où le revenu médian est de 33 500 € pour un couple de 46 ans comme vu précédemment, ils sont à peine 29 % à pouvoir s’offrir une maison de trois pièces d’une valeur moyenne de 206 100 € et 53 % à pouvoir acquérir un appartement, toujours de 63 m2, et estimé, lui, à 189 000 € en moyenne. Cela veut dire, en creux, que presque les trois-quarts sont obligés de rester locataires.

Olivier SCHLAMA

  • Nota (1) : L’aire d’attraction d’une ville définit l’étendue de l’influence de cette ville sur les communes environnantes, mesurée par les déplacements domicile-travail. Une aire est composée d’un pôle, défini à partir de critères de densité de population et de seuils de population et d’emploi, et d’une couronne constituée des communes dont au moins 15 % des actifs travaillent dans le pôle. Le champ géographique retenu est celui de la région Occitanie. Il exclut ainsi les communes situées au-delà des limites régionales, bien que pouvant appartenir à l’aire d’attraction d’une ville de la région.

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