Née à Toulouse, la “Foncière” Bellevilles, spécialisée dans l’achat d’immeubles d’habitation à retaper et à louer à des publics modestes, vient d’en proposer un à Perpignan. Un modèle économique qui a du sens. Plus largement, “je suis convaincu que l’on gagnerait tous, même les plus riches, à ce que tout le monde vive bien et qu’il y ait moins d’écarts d’égalité…”, proclame même Alexandre Born, son cofondateur.
Elle porte le joli nom de Bellevilles et fleure bon l’authentique : c’est une “foncière”, comme on dit dans le jargon, celle-là est solidaire : une société immobilière un peu particulière qui ne recherche pas le profit à tous crins ou à louer le mètre carré au prix du litre de Guerlain. Et dont le but est la mixité la plus sociale possible, sans perdre non plus de l’argent.
Pépite de l’ESS, cette société vient d’annoncer son nouveau achat-réfection forcément solidaire à Perpignan, l’une des villes les plus pauvres de France, en partenariat avec Soliko, société d’investissements, elle aussi tout aussi solidaire. Toutes deux ont jeté leur dévolu sur un immeuble de 1 008 m² situé place Cassanyes, au cœur d’un quartier populaire de Perpignan.
Bail emphythéotique de 25 ans
Après l’acquisition de l’immeuble – déjà occupé par des locataires – par la société Soliko (1), la Foncière Bellevilles (2) en assure sa rénovation et sa gestion sur le long terme dans le cadre d’un bail emphytéotique de vingt-cinq ans. Le projet prévoit la rénovation énergétique de neuf logements, avec un objectif de maintenir des loyers les plus accessibles possibles. Le magasin solidaire Le Petit Magasin, situé en rez-de-chaussée, poursuivra également son activité.
Il y a un mix entre logements intermédiaires, sociaux et très sociaux. Le but c’est de trouver un bon mix pour l’équilibre, y compris financier, de l’opération”
Alexandre Born, cofondateur
Cette foncière s’appuie dans un écosystème lui aussi de valeur : les biens achetés le sont souvent à des propriétaires qui soutiennent cette idée de mixité sociale et font donc parfois un effort sur le prix de vente.
Thomas Guyonneau, chargé de projets immobiliers à la foncière solidaire Bellevilles, qui sort tout juste d’es études (il a réussi un master en aménagement et promotion immobilière). “La majorité des logements sont conventionnés par l’Anah (Agence nationale d’amélioration de l’habitat), les loyers sont plafonnés, dit-il. Certains sont affichés à – 15 % du prix du marché ; il y a un autre palier à – 30 % et – 50 %.”
DG et cofondateur, Alexandre Born précise : “Dans ce genre de projet, il y a un mix entre logements intermédiaires, sociaux et très sociaux. Le but c’est de trouver un bon mix pour l’équilibre, y compris financier, de l’opération. C’est une agence immobilière à vocation sociale qui s’occupe, elle, des locataires. C’est une obligation. Dans le cas de Perpignan, il y a des locataires que nous souhaitons garder.”
Des territoires à forte pression foncière ou à revitaliser
Derrière ce projet réalisé, il y a toute une philosophie qui soutient avant tout l’idée de la mixité sociale. En gros : cette foncière achète le moins cher possible pour pouvoir louer à un prix en dessous du marché.
Cofondateur et DG de Bellevilles, fondée à Toulouse, Alexandre Born l’explique : “On intervient sur deux types de territoires. Ceux à forte pression foncière. Et aussi dans des villes moyennes ; l’enjeu est davantage dans ce cas à rénover des bâtiments, parfois délaissés, et à remettre de la vie. Pour y arriver, dans l’un comme l’autre, on cumule tout ce que l’on peut. On essaie d’acheter moins cher ; d’être plus malin sur les travaux ; on réduit nos rendements, et aussi grâce à nos investisseurs-citoyens qui ont des attentes, eux aussi, plus réduites, alors que dans d’autres cas classiques, ils pourraient exiger davantage de rendement.” Il résume : “Chaque projet est une somme de création de valeurs : on crée de la surface ; des communes et des privés nous vendent souvent moins cher. Parfois, c’est sous forme de baux emphytéotiques, comme à Perpignan.”
Plus on fait son métier à bas coûts et plus on gagne de l’argent. Et il n’y a pas de prime à le faire bien. C’est pour cela qu’il y a peu de gens qui font bien leur métier”
Cela paraît tellement simple comme solution ! Pourquoi n’y a-t-il pas davantage de foncières de ce type pour louer à ceux qui en ont besoin ? “On peut se poser la question pour tous les domaines, décrypte Alexandre Born. Pourquoi, par exemple, n’est-ce pas facile de trouver des producteurs qui nous nourrissent correctement à des prix accessibles ?”
“Pourquoi est-ce si difficile de trouver des chaussures fabriquées ici ? Pourquoi les immeubles sont généralement construits avec des matériaux de mauvaise qualité ? Julia Faure, fondatrice d’une marque de vêtements, Loom, luttant contre la fast fashion, qui dit dans son bouquin, La Prime au Vice : Plus on fait son métier à bas coûts et plus on gagne de l’argent. Et il n’y a pas de prime à le faire bien. C’est pour cela qu’il y a peu de gens qui font bien leur métier.”
Je suis convaincu que l’on gagnerait tous, même les plus riches, à ce que tout le monde vive bien et qu’il y ait moins d’écarts d’égalité…”
Alexandre Born, cofondateur de la foncière Bellevilles
Il est surprenant de croiser des gens qui défendent des valeurs dans ce secteur comme dans d’autres. L’un comme l’autre revendiquent un métier qui a du “sens et ça n’a pas de prix, y compris sur le salaire”, note Thomas Guyonneau, qui mesure aussi la chance d’avoir du travail dans un secteur de l’immobilier en crise.
“Très empathique”
Alexandre Born, lui, l’ingénieur dans le bâtiment de formation, élabore : “Chez nous, les salaires sont un peu plus bas que sur le marché. C’est un effort des équipes et de nous aussi. J’ai toujours été préoccupé de la situation du logement et je suis comme tout le monde ici très empathique vis-à-vis de la situation de notre prochain. On mesure d’avoir pu faire des études et d’être dans un milieu social et culturel qui nous a permis d’avancer. Il y a aussi le fait que je suis convaincu que l’on gagnerait tous, même les plus riches, à ce que tout le monde vive bien et qu’il y ait moins d’écarts d’égalité…”
“Nous sommes en moyenne à 25 % en dessous du marché”
“Finalement, rebondit Alexandre Born, c’est très facile d’acheter moins cher en tant que foncières puisque ce sont les seules à faire tout ce qu’elles peuvent pour faire baisser les prix. Et augmenter la qualité. Comme les autres font l’inverse, c’est facile de faire mieux… Pour autant la question la plus compliquée, c’est de savoir si ce que l’on fait de mieux est suffisant ? Est-ce que c’est suffisamment pas cher pour des gens qui en ont besoin ou est-ce que l’on est dans l’épaisseur du trait ? Nous sommes en moyenne à 25 % en dessous des prix du marché. C’est le minimum pour un vrai impact.”
Une vingtaine de projets en cinq ans
“Nous avons toujours été, avec mes associés, intéressés par les questions de gentrification. Cela été fondateur dans la création de l’entreprise et on a vécu dans le quartier Bellevilles pendant quelques années. Nous avons réalisé une vingtaine de projets en cinq ans. Soit environ 95 M€ d’actifs immobiliers que nous avons achetés avec des associés et de la dette bancaire. On a aussi levé au total près de 17 M€ ; ils viennent de la finance citoyenne, de tout-un-chacun. Cela permet un rendement de 3 % à 4 % pour les particuliers qui y souscrivent. C’est la performance que l’entreprise peut atteindre.”
Investissement citoyen et défiscalisation
Et d’expliquer : “Si quelqu’un veut mettre 1 000 € par exemple, il paie 3 % de frais, soit 30 €. Notre premier objectif est de valoriser la part de cet investissement citoyen à hauteur de 3 % par an. Et ils ont droit à 25 % de défiscalisation si leurs fonds sont bloqués entre cinq ans et sept ans. Soit pour 1 000 €, une déduction fiscale de 250 € l’année d’après. Mais ils peuvent sortir quand ils veulent mais dans ce cas ils perdent leur défiscalisation. On a démarré en Occitanie, en Ile-de-France, et autour de la Méditerranée, Marseille, Montpellier.” À chaque fois, pour faciliter la mixité sociale.
Olivier SCHLAMA